En los últimos meses, nos hemos encontrado ante una situación excepcional. La crisis sanitaria en la que nos encontramos y el confinamiento consecuencia de la misma, impuesto por la regulación del Real Decreto 463/2020 de 14 de marzo, han supuesto un impacto tanto social, como económico, muy grave en toda España.
Aunque parece que poco a poco, con las fases de la desescalada, vamos a poder avanzar en un camino de recuperación económica, lo cierto es que las consecuencias de las medidas de confinamiento aplicadas han resultado desde su inicio nefastas para la economía del país.
Y también las relaciones de derecho privado se han visto afectadas por estas circunstancias. En el presente artículo, nos centraremos en el estudio de una de las situaciones más comentadas, dando respuesta a las dudas más comunes:
¿Qué ocurre con los arrendamientos de locales de negocio?
¿Deben continuar asumiendo el gasto los arrendatarios, autónomos, PYME’s, y grandes empresas?
¿Debe trasladarse la carga de esta forzada parálisis a los arrendadores?
El problema que se plantea en esta situación es determinar a quién corresponde soportar el riesgo del incumplimiento en los contratos con obligaciones recíprocas, como es el contrato de arrendamiento, teniendo en cuenta en todo caso, que nos referimos a un incumplimiento ocasionado por caso fortuito o fuerza mayor, como es esta pandemia (sin que en ningún caso estemos hablando del supuesto de incumplimiento por dolo, culpa o negligencia).
Son estas cuestiones, muy discutidas, a las que el Real Decreto-ley 15/2020, de 21 de abril, de medidas urgentes complementarias para apoyar la economía y el empleo, (en adelante RD 15/2020, de 21 de abril) ha pretendido dar solución, con mayor o menor acierto, según el punto de vista.
Con base en el RD 15/2020, de 21 de abril, se prevé (art. 1) la posibilidad de que los arrendatarios soliciten una moratoria en el pago de la renta, que se aplicará de manera automática y afectará al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas, y también a las mensualidades siguientes, si aquel plazo fuera insuficiente en relación con el impacto provocado por el COVID-19, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
Dicha renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, y será abonada de forma fraccionada en un plazo de dos años que se contarán a partir del momento en el que se supere la situación de estado de alarma, o a partir de la finalización del plazo de los cuatro meses antes citado, y siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento o cualquiera de sus prórrogas.
Es decir, que queda previsto por la norma que quien asumirá inicialmente la situación de riesgo, será el arrendador.
¿Cuáles son los requisitos que deben concurrir, para que resulte de aplicación la referida moratoria?
Requisitos del arrendador: Deberá ser en todo caso, considerado un gran tenedor, o en su defecto, ser una empresa o entidad pública de vivienda. Y por gran tenedor, entiende la propia norma la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos, excluyendo garajes y trasteros, o una superficie construida de más de 1.500 m2. Para los casos en que el arrendador no cumpla este requisito, la moratoria podrá ser solicitada por el arrendatario, pero el arrendador no estará obligado a concederla.
Requisitos del arrendatario: Los beneficiarios, serán los autónomos y las PYMES, siempre que en ellos concurran una serie de requisitos adicionales. Tanto para los autónomos como para las PYMES, será necesario que (1) su actividad haya sido suspendida como consecuencia de la entrada en vigor del Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo, o por órdenes dictadas por la Autoridad competente y las Autoridades competentes delegadas al amparo del referido real decreto y (2) en caso de no haber sido suspendida, acrediten la reducción de la facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento en, al menos, un 75 por ciento, en relación con la facturación media mensual del trimestre al que pertenece dicho mes referido al año anterior.
Además de estos requisitos, se establecen unos requisitos específicos:
Autónomos: Deberán estar afiliados y en situación de alta, en la fecha de la declaración del estado de alarma en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores por Cuenta Propia o Autónomos o en el Régimen Especial de la Seguridad Social de los Trabajadores del Mar o, en su caso, en una de las Mutualidades sustitutorias del RETA.
PYMES: Que no se superen los límites establecidos en el artículo 257.1 del Real Decreto Legislativo 1/2010, de 2 de julio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Sociedades de Capital. Es decir, que
Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros.
Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros.
Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.
¿Y cómo pueden resultar acreditados estos requisitos?
El art. 4 del RD 15/2020, de 21 de abril, prevé que corresponde al arrendatario probar ambos requisitos, mediante una declaración responsable.
La suspensión de actividad resultará acreditada acompañando a la solicitud de moratoria el certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
Que la facturación ha disminuido en un 75% en relación con el trimestre equivalente del año anterior se acreditará, mediante la presentación de una declaración responsable en la que, se haga constar la reducción de la facturación mensual. Si bien, además de esta declaración responsable, cuando el arrendador lo requiera, el arrendatario tendrá que mostrar sus libros contables al arrendador para acreditar la reducción de la actividad.
¿Y hasta cuando será aplicable esta moratoria?
Respecto al tiempo en que aplicará la moratoria, señala el art. 1 del RD. 15/2020 de 21 de abril, que será equivalente al periodo de tiempo que dure el estado de alarma y sus prórrogas y a las mensualidades siguientes, prorrogables una a una, sin que puedan superarse, en ningún caso, los cuatro meses.
La consecuencia es que la renta se aplazará, sin penalización ni devengo de intereses, a partir de la siguiente mensualidad de renta arrendaticia, mediante el fraccionamiento de las cuotas en un plazo de dos años. No señalando nada más el legislador, posiblemente esto resultará un a fuente de conflicto entre arrendadores y arrendatarios.
¿Y si alguien intenta aprovecharse de esta medida automática, enmascarando sus requisitos?
Como una posible protección para los arrendadores, que se verán fuertemente perjudicados por esta medida (recordemos que hay empresas, y también familias, cuyo sustento son estas únicas rentas, que por norma, van a dejar de recibir) y en previsión de la solicitud masiva de la aplicación de estas medidas, el propio RD 15/2020, de 21 de abril, prevé consecuencias jurídicas negativas para aquellos que sin reunir los requisitos, se aprovechen de las circunstancias de crisis, y esto incluye, tanto durante el estado de alarma, como el alargamiento de la medida de aplazamiento en los cuatro meses siguientes.
Así, resulta previsto en el art. 5 del RD 15/2020 de 21 de abril que los arrendatarios que se hayan beneficiado del aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta sin reunir los requisitos establecidos en el artículo 3, serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir, así como de todos los gastos generados por la aplicación de estas medidas excepcionales, sin perjuicio de las responsabilidades de otro orden a que la conducta de los mismos pudiera dar lugar, sin especificar más, y dejando abierta la posibilidad a los arrendadores que sí se habrán visto directamente perjudicados, a reclamar contra los citados arrendatarios.
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